原告陈某某违反合同约定，被告有权解除房屋租赁合同！

【案 由】房屋租赁合同纠纷。

【案情简介】

原告：陈某某，男，1981年4月23日生，户籍地：湖南省永州市零陵区xx镇xx村。

被告：东莞市xx实业有限公司，住所地：东莞市大朗镇新马莲云莲三路xx号xx房。 法定代表人：翟某某。

原告诉称：2013年10月17日，原、被告双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定由原告承担被告位于xx工业园xx栋厂房一楼、二楼、三楼共2,400平方米，宿舍四、五楼共880平方米的物业，租金每月45,000元。合同签订后，双方一直友好合作。2014年4月25日，被告突然通知原告，因原告未及时支付租金，《厂房租赁合同》已经解除。原告认为，合同签订后，双方一直友好合作，并不存在合同解除的事项。

综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：

1、依法确认原告与被告于2013年10月17日签订的《厂房租赁合同》合法有效。

2、被告继续履行《厂房租赁合同》。 

3、本案诉讼费由被告负担。

被告辩称：

1、该《厂房租赁合同》合法有效。

2、原告违约表现为拖欠租金水电费共17万多，拖欠滞纳金，依照合同法第10条规定，被告可以终止合同。

3、我方将可能另行起诉原告拖欠租金的诉讼。

【争议焦点】

被告于2014年4月25日以原告未按照合同约定支付租金为由解除租赁合同的行为是否合法有效？

【处理结果】

东莞市第二人民法院判决如下：

一、确认原告陈某某与被告东莞市xx实业有限公司于2013年10月17日签订的《厂房租赁合同》合法有效。

二、驳回原告陈某某关于继续履行《厂房租赁合同》的诉讼请求。

【案例评析】

本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故可确认双方于2013年10月17日签订的《厂房租赁合同》》合法有效的主张，但确认合同本身合法有效，并不否认享有解除权一方依照合同有效已行使解除权终止合同继续履行。因原、被告双方为租赁合同法律关系，原、被告双方之间的权利义务依法由租赁合同以及法律法规调整。

关于合同解除的条件，双方签订的租赁合同中约定“乙方不交付或不按约定交付租金达一个月的，甲方可终止合同”，双方均同意理解为:不按约定的租金数额支付达一个月或者拖欠了一个月租金未支付。本案中，双方在合同中已约定当月租金应当在当月的1-5日支付，根据原告提供的收据结合被告的陈述显示，在支付2014年1月至3月租金过程中，均逾期超过一个月才付清，已违反了合同约定。原告主张双方在履行过程中经过被告同意而延期支付且被告在开具收据过程中存在先付款后开收据而存在时间差异，根据相关法律规定，原告主张双方对原合同做出变更的，依法应当由主张变更的一方即原告承担举证责任，但原告仅有其陈述而未能提供相应的证据予以证实，故合同已在2014年4月25日解除。

【相关规定】

一、《中华人民共和国合同法》

第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

【本案例根据国晖律师事务所(2014)YHMS0545号档案编写】